Ramonage : locataire ou propriétaire ?

Le guide pratique

Le ramonage est obligatoire au moins une fois par an pour tout conduit de fumée en service. Dans un logement loué, la question revient chaque automne : est-ce au locataire de faire ramoner et de payer, ou au propriétaire ? Les textes répondent clairement pour le ramonage courant, avec quelques nuances pour les travaux, les chaudières et les immeubles en copropriété.

Le ramonage est à la charge du locataire

Le ramonage est une obligation de l'occupant du logement. Le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives range expressément le « ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation » parmi les dépenses du locataire. Concrètement, le locataire :

• fait ramoner la cheminée, l'insert, le poêle ou le conduit de chaudière au moins une fois par an, deux fois si le règlement de son département l'impose ;
• choisit le professionnel et paie l'intervention ;
• conserve le certificat de ramonage, et le présente au propriétaire ou à l'assureur s'ils le demandent ;
• fait aussi réaliser l'entretien annuel de son poêle ou de son insert au bois, obligatoire depuis le 1er octobre 2023.

Le bail peut prévoir que le propriétaire organise le ramonage et le refacture : c'est fréquent dans les grands ensembles, et ne change pas le fait que la dépense revient au locataire.

Ce que doit le propriétaire

Le propriétaire doit louer un logement décent : les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. À ce titre, sont à sa charge :

• un conduit en bon état à l'entrée du locataire, ramoné si l'occupant précédent ne l'a pas fait ;
• les réparations du conduit (fissures, souche, chapeau), la pose ou le remplacement d'un tubage ;
• le remplacement d'un appareil vétuste ou hors d'usage ;
• la remise en état d'un conduit fortement bistré par des années d'usage : un débistrage qui ne relève pas de l'entretien courant se discute, et revient en général au propriétaire s'il n'est pas dû à un défaut d'entretien du locataire.

Dans une maison qu'il occupe lui-même, une résidence secondaire ou une location saisonnière, c'est le propriétaire qui, en pratique, fait ramoner.

Et la chaudière ?

Une chaudière individuelle doit être entretenue chaque année, à l'initiative de l'occupant : c'est donc le locataire qui fait venir le professionnel et paie l'entretien, sauf clause contraire du bail, comme pour le ramonage de son conduit. Le remplacement d'une chaudière en fin de vie reste à la charge du propriétaire. Pour une chaudière collective, l'entretien et le ramonage sont organisés par le propriétaire ou le syndic, puis répartis dans les charges récupérables. Tout savoir sur le ramonage de chaudière.

Immeuble en copropriété : conduits individuels ou collectifs

Tout dépend du conduit. Un conduit individuel, qui ne dessert qu'un logement, est ramoné par son occupant, propriétaire ou locataire. Un conduit collectif, partagé par plusieurs logements, est ramoné à l'initiative du syndic ; le coût est réparti entre les copropriétaires, puis refacturé aux locataires dans les charges. Le règlement de copropriété peut par ailleurs encadrer, voire interdire, l'usage des cheminées à foyer ouvert dans les parties privatives : vérifiez-le avant d'allumer un feu.

État des lieux, sinistre : pourquoi garder son certificat

À la sortie du logement, le propriétaire peut demander le certificat de ramonage de l'année. S'il n'est pas fourni et qu'un ramonage s'impose, son coût peut être retenu sur le dépôt de garantie, sur justificatif. En cas d'incendie, le locataire en répond, sauf s'il prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction (article 1733 du Code civil) : le certificat de ramonage est alors sa meilleure défense, et l'assureur le demandera. Tout savoir sur le bon calendrier dans le guide pourquoi et quand faire ramoner.

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